De Nieuwe Woningwet



Op deze pagina willen wij de nieuwe Woningwet van 2015 enigzins toelichten.





NIEUWE WONINGWET: WAT VERANDERT ER IN DE SOCIALE HUURSECTOR?





Wat verandert er voor huurdersorganisaties?

Met de nieuwe Woningwet verandert er veel in de positie van huurdersorganisaties. Hun positie wordt fors verbeterd met meer rechten en extra mogelijkheden. De veranderingen op een rij.

• Huurders worden volwaardig partij bij prestatieafspraken. Huurdersorganisaties moeten worden uitgenodigd voor het maken van prestatieafspraken en hebben recht op dezelfde informatie die de corporatie aan de gemeente geeft. Als de drie partijen niet binnen zes maanden tot afspraken komen, kan elk van de drie partijen bezwaar aantekenen bij de minister.
• Huurdersorganisaties krijgen instemmingsrecht bij het aangaan van fusies en verbindingen. Uitzondering is een situatie waarin een fusie noodzakelijk is om faillissement van een corporatie te voorkomen of de volkshuisvestelijke doelen te halen. De minister bepaalt of dat het geval is.
• Minimaal een derde van de leden in de Raad van Commissarissen moet bestaan uit huurderscommissarissen. Als er geen huurdersorganisatie is, berust het voordrachtsrecht bij de huurders van de corporatie gezamenlijk.
• Het recht op financiering van huurdersorganisaties wordt beter vastgelegd. Huurdersorganisaties hoeven niet langer achteraf met bonnetjes om geld te vragen, maar aan het begin van het jaar op basis van een begroting. Daar moet achteraf uiteraard wel verantwoording over worden afgelegd.
• Verhuurders mogen niet langer weigeren om het inhuren van een deskundige door de huurdersorganisatie te vergoeden. De huurdersorganisatie kan één of meer deskundigen uitnodigen om een overleg bij te wonen. Ook de scholingskosten moeten door de verhuurder worden betaald. Huurders en verhuurder moeten in overleg bepalen hoeveel scholingsdagen redelijk zijn, maar het minimum is vastgelegd op drie dagen per jaar. Omdat dit in de Overlegwet geregeld wordt, gelden beide verbeteringen ook voor huurdersorganisaties in de commerciële huursector.
• Het wordt mogelijk om een huurdersraadpleging te houden. Huurdersorganisaties kunnen dit middel gebruiken, maar gemeenten en corporaties ook.
• Huurdersorganisaties krijgen het recht van enquête. Als er sprake is van wanbeleid binnen een woningcorporatie kan de huurdersorganisatie een verzoek indienen bij de Ondernemingskamer om onderzoek te doen naar het beleid en de gang van zaken. Vervolgens kan de Ondernemingskamer bij gebleken wanbeleid maatregelen treffen.
• Corporaties dienen, in overleg met het college van b&w en huurdersorganisaties, een sociaal statuut op te stellen met afspraken hoe omgegaan wordt met sloop en renovatie van woningen en hoe de bewoners daarbij worden betrokken. Dit sociaal statuut bevat ook afspraken over de (hoogte van de) tegemoetkoming in de verhuis­ en inrichtingskosten.
• Corporaties moeten een overzicht opstellen van voorgenomen werkzaamheden in de eerstvolgende vijf jaar. Over dit overzicht voert de corporatie overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
• Huurders krijgen de mogelijkheid een wooncoöperatie op te richten. Om de haalbaarheid te onderzoeken moet de woningcorporatie een initiatiefgroep zes maanden de tijd geven en € 5.000,­ beschikbaar stellen. Als de wooncoöperatie gerealiseerd wordt, krijgt die een ‘bruidsschat’ mee van vijf jaar onderhoudsreserveringen.
• Corporaties moeten de sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang) scheiden van de commerciële activiteiten. Als een corporatie bij die scheiding woningen die op basis van het puntenaantal geliberaliseerd kunnen worden, in de commerciële tak wil onderbrengen, is een zienswijze van gemeente en huurdersorganisatie verplicht.


N E D E R L A N D S E W O O N B O N D







SAMENVATTING NIEUWE WONINGWET DOOR DE WOONBOND: WAT VERANDERT ER IN DE SOCIALE HUURSECTOR?





Inleiding




De nieuwe Woningwet (ook bekend als ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’) zal per 1 juli 2015 in werking treden. In de nieuwe wet staan aangescherpte regels over het taakgebied van woningcorporaties en het toezicht. Daarnaast wordt de invloed van gemeenten en huurders op het beleid van corporaties versterkt.

De nieuwe Woningwet sluit aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Die rapporteerde eind vorig jaar over de misstanden bij woningcorporaties. Eén van de belangrijkste conclusie was dat corporaties zich weer moeten richten op hun kerntaak, namelijk het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. De nieuwe Woningwet stelt nu duidelijke grenzen die voorkomen dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan de verliezen ten koste gaan van de huurders.

Huurdersorganisaties in de corporatiesector krijgen meer zeggenschap. Bij bepaalde corporatiebesluiten zoals fusies geldt een instemmingsrecht voor de huurders. Zij krijgen verder het recht om minstens een derde van de leden van de Raad van Commissarissen voor te dragen. Een belangrijk winstpunt is de rol bij de lokale prestatieafspraken. Huurdersorganisaties worden volwaardig partij bij het maken van deze afspraken met gemeente en corporaties. Dat geeft hen meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op beslissingen die huurders raken, zoals het aanbod van betaalbare huurwoningen.

Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht wordt ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Deze Autoriteit gaat onafhankelijk en actief toezicht houden, zodat de kans op ontsporingen in de toekomst zo klein mogelijk wordt gehouden.



KERNTAAK

Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.


Passend toewijzen

• De belangrijkste doelgroep van corporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de € 34.911 (prijspeil 2015). Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan deze groep worden toegewezen.
• Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950 (prijspeil 2015, uitvoering motie Monasch november 2013).
• De resterende 10% sociale huurwoningen mogen corporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan geschikte huisvesting kunnen komen.
• Corporaties mogen ook woonzorggebouwen bouwen en beheren, zoals hospices, blijf­van­mijn­lijfhuizen en opvang voor dak­ en thuislozen.
• Woningcorporaties moeten hun huren meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag moet een woning toegewezen worden met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een­ en tweepersoonshuishoudens € 575,87, voor meerpersoonshuishoudens € 618,24 (prijspeil 2015). Uiterlijk 31 december 2016 moeten corporaties aan deze norm voldoen.


Maatschappelijk vastgoed

• Woningcorporaties mogen onder voorwaarden maatschappelijk vastgoed beheren, zoals een gemeenschapscentrum, jongerencentrum of bibliotheek.
• Voorwaarde is dat het maatschappelijk vastgoed in gebieden ligt waar de corporatie woningen bezit.
• In beperkte mate zijn commerciële activiteiten toegestaan in maatschappelijk vastgoed: 10% van het totale vloeroppervlakte.
• Voor het ombouwen van verpleeg­ en verzorgingshuizen gelden tijdelijk soepeler regels.


Leefbaarheid

• Corporaties mogen investeren in de omgeving van de woningen die ze bezitten, zoals het onderhoud van het eigen groen rondom hun complexen.
• Ook mogen corporaties initiatieven van hun huurders ondersteunen, een huismeester in dienst hebben en een bijdrage leveren aan woonmaatschappelijk werk.
• Wat corporaties precies doen aan leefbaarheid spreken ze af met gemeente en bewonersorganisaties.


Duurzaamheid

• Woningcorporaties mogen voorzieningen aanbrengen (of huurders daarbij ondersteunen) die bijdragen aan duurzaam energiegebruik. Zoals zonnepanelen, grondwarmtepompen en warmte­koude opslaginstallaties.
• Een van de voorwaarden is dat de voorziening ten goede komt aan de eigen huurders.



OVERIGE TAKEN

De Woningwet 2015 is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak, maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij het wenselijk is dat ze andere activiteiten blijven ontplooien. Bijvoorbeeld wanneer in een herstructureringswijk de bouw van duurdere huurwoningen gewenst is om zo een qua inkomenssamenstelling meer gemengde bevolking te krijgen.

• De gemeente moet aangeven het betreffende project te willen en voert een markttoets uit. Als blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben, kan de gemeente de corporatie vragen het project uit te voeren.
• Deze activiteiten zijn geen diensten van algemeen economisch belang en vallen dus buiten de kerntaak.
• De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt of de markttoets voldoet aan de voorschriften en of de werkzaamheden passen in het werkdomein van de corporatie.
• Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (wsw) beoordeelt of de werkzaamheden financieel niet te riskant zijn.



PRESTATIEAFSPRAKEN TUSSEN CORPORATIES, GEMEENTE EN HUURDERSORGANISATIES

Woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en de woningcorporaties.

• De gemeente kan in haar woonvisie of volkshuisvestingsbeleid thema’s benoemen waarop de woningcorporatie volgens haar dient te presteren. De thema’s kunnen gaan over bijvoorbeeld nieuwbouw van sociale huurwoningen, de betaalbaarheid, huisvesting van specifieke groepen en energiebesparing.
• Als de gemeente geen woonvisie heeft, zijn prestatieafspraken niet verplicht.
• Huurdersorganisaties zijn overlegpartner van de gemeente en woningcorporaties.
• Gemeente en huurdersorganisaties ontvangen uitgebreide informatie van de corporaties, waaronder de jaarrekening, een jaarverslag, een volkshuisvestelijk verslag en een overzicht van voorgenomen werkzaamheden. Ook moet de corporatie inzicht bieden in haar financiële mogelijkheden.
• De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen, kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister.
• Samenwerkende gemeenten kunnen de minister verzoeken om het regionale werkgebied van hun corporaties vast te stellen. Hebben woningcorporaties ook nog bezit in andere woningmarktregio’s, dan mogen ze dat blijven beheren en herstructureren. Maar buiten hun kernregio nieuw bouwen op grond die niet van hen is mag dan niet meer.



SCHEIDEN OF SPLITSEN VAN SOCIALE EN COMMERCIËLE ACTIVITEITEN

Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang, oftewel daeb) los te koppelen van hun commerciële activiteiten (niet­diensten van economisch belang, ofte wel niet­daeb). Dat kan door binnen de woningcorporatie een administratieve scheiding aan te brengen tussen deze twee activiteiten of door niet­daeb­activiteiten juridisch af te splitsen in een woonvennootschap.

• Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing is vooraf instemming van de toezichthouder vereist. De woningcorporatie moet het scheidings- of splitsingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen.
• De nieuwe Woningwet schrijft voor dat corporaties hun bezit op marktwaarde vaststellen. Bij de scheidings­ en splitsingsvoorstellen is dit ook een uitgangspunt.
• Het scheidings­ of splitsingsvoorstel moet vergezeld gaan van een visie van gemeente en de huurdersorganisatie.
• Kleine corporaties kunnen in aanmerking komen voor vrijstelling van de verplichting tot scheiden en splitsen. Het gaat hierbij om woningcorporaties die én een jaaromzet hebben van minder dan € 30 miljoen, én waarvan de niet­daeb­activiteiten maximaal 5% bedragen van de jaaromzet, én de niet­daeb investeringen per boekjaar maximaal 10% bedragen van de totale jaarinvesteringen.



GOED BESTUUR

De nieuwe Woningwet stelt regels aan de kwaliteiten van bestuurders en het interne toezicht van woningcorporaties.

• Voor leden van het bestuur en van de Raad van Commissarissen van de woningcorporatie geldt een ‘geschiktheidstoets’, die betrekking heeft op competenties en op antecedenten.
• Er worden ook beperkingen gesteld aan nevenfuncties om belangenconflicten te voorkomen. De bestuurder mag onder meer geen functie hebben bij een andere woningcorporatie en geen lid zijn van het bestuur van een decentrale overheid (gemeente, provincie of waterschap).
• De huurdersorganisatie heeft het recht commissarissen voor te dragen voor de Raad van Commissarissen: minimaal twee commissarissen wanneer die raad bestaat uit vijf of meer personen en één commissaris wanneer de raad bestaat uit drie of vier personen. Deze voordracht is bindend.



TOEZICHT

Er komt een Autoriteit Woningcorporaties die onafhankelijk en integraal toezicht houdt op woningcorporaties. Deze autoriteit wordt ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport.

• De Autoriteit beoordeelt het financiële en volkshuisvestelijke beleid, het beheer en de financiële situatie van de woningcorporatie en van haar dochtermaatschappijen.
• Signalen die duiden op verhoogde risico’s bij woningcorporaties leiden tot intensiever toezicht.
• De Autoriteit Woningcorporaties gaat alle scheidings­ en splitsingsvoorstellen van woningcorporaties beoordelen.
• Het wsw, dat de leningen van de woningcorporaties borgt, komt onder toezicht van de minister en gaat ook de sanering van woningcorporaties voor haar rekening nemen.



STERKERE POSITIE HUURDERS

Huurdersorganisaties in de corporatiesector krijgen met de nieuwe Woningwet uitgebreide bevoegdheden, waardoor zij meer invloed kunnen uitoefenen op het beleid.
• Zij krijgen onder andere instemmingsrecht bij fusies en verbindingen en het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen.
• Daarnaast worden huurdersorganisatie volwaardig partner bij het maken van lokale prestatieafspraken met gemeenten en corporaties.
• Ter voorbereiding op de prestatieafspraken ontvangen huurdersorganisaties dezelfde informatie die de corporatie aan de gemeente moet verstrekken.
• Huurdersorganisaties mogen een externe deskundige inhuren. De corporatie moet deze kosten vergoeden. Verder moeten huurdersorganisatie en verhuurder in overleg bepalen hoeveel scholingsdagen redelijk zijn. Het minimum is vastgelegd op drie dagen per jaar. Dit wordt vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (wohv).
• Het wordt mogelijk om een huurdersraadpleging te houden. Huurdersorganisaties kunnen dit middel inzetten, maar gemeenten en corporaties ook.
• Huurders krijgen de mogelijkheid om een wooncoöperatie op te richten, waarin bewoners gezamenlijk hun huurwoningen kunnen kopen en/of het onderhoud verzorgen. Bewonersinitiatieven die een wooncoöperatie willen starten hebben vanaf 1 juli 2015 recht op een periode van zes maanden om een coöperatieplan op te stellen; een bijdrage van € 5.000,­ van de woningcorporatie om dat plan te maken; en een ‘bruidsschat’ van vijf jaar onderhoudsreserveringen van de betreffende woningen (als de wooncoöperatie daadwerkelijk wordt gerealiseerd).





N E D E R L A N D S E W O O N B O N D